Это почти учебник для начинающего покупателя квартиры, для начинающего продавца квартиры, для изруганного в пух и прах строителя нового жилья и для мимолетного, не всегда надежного и слишком корыстного нашего друга - опытного риэлтера. I. ПЕСНИ РИЭЛТЕРОВ В первый раз в своей жизни мы встречаем риэлтеров с распростертыми объятиями, еще было, они обещают вам многообразие вариантов и также юридическое сопровождение сделки до и после ее совершения. С первых же минут общения риэлтеры обычно начинают вас запугивать, что без их помощи вас попросту обманут, а у них все и везде давно схвачено. Честно говоря, так сразу становится спокойно, что как-то автоматически подписываешь с риэлтерской конторой договор, по которому бездумно отдаешь в руки этих помощников в качестве залога или задатка за выбранную квартиру две тысячи долларов. Это, в принципе, и будет полная плата риэлтерам за их незамысловатые услуги, и как только они ее получают, отношение к вам у них резко меняется. Все - вы клиент, поздравляю, и сейчас скажу: с чем именно поздравляю. У риэлтера уже все получилось: они уже заработали на вас свои две тысячи долларов, вне зависимости от того, купите ли вы эту квартиру или нет. Причем, я даже не стану здесь юридически растолковывать, что задаток лучше залога, потому как эти деньги вам уже не увидеть в любом случае, если только через суд, и если только вам очень в этом повезет. Но, к сожалению, повезет точно не вам. Ну, предположим, что вас риэлтер заранее предупреждал, что этот задаток (хуже залог) вы вносите потому, что только тогда они снимут квартиру с продажи и начнут подготовку документов, а это материальные расходы и потраченное на вас время. Вот, мол, если вы откажитесь, то 2 тысячи вы уже теряете навсегда, а если вдруг откажется продавец квартиры, то тогда уже он вернет вам эти две тысячи в двойном размере. Причем, это все вам рассказывается таким авторитетным тоном, что вы верите и в это. В реальности же, в случае отказа продавца от сделки, покупатель, в лучшем случае, имеет право только на свои кровные две тысячи долларов, которые, кстати, ему тоже не отдадут, но уже риэлтеры, которые просто оставят их в качестве залога под предложенную вам другую квартиру. В общем, уйти из агентства недвижимости вам уже не удастся - две тысячи долларов они вам уже без драки не отдадут, да и драки не будет. У этого недвижимого бизнеса есть не только юридическое, но и часто силовое прикрытие. Вы заранее проиграли, и, жалея эти две уже потраченные тысячи, вы остаетесь их клиентом до конца. А давайте подумаем, почему мы вдруг сами можем отказаться от покупки квартиры и с первой же попытки потерять две тысячи долларов. Ну, как вариант, в процессе оформления документов вы вдруг случайно узнаете, что бабушка продавца еще не выписалась, а после сделки ее выписать будет трудно. А вы вдруг, с дуру, зачем-то начитались юридических книжек, и узнали, что если она не участвовала в приватизации, то ее потом без ее согласия из квартиры не выселишь. Еще пример, вы услышали случайно в ЖКО, что дом в аварийном состоянии, и трещина по дому идет от первого до пятого этажа, ну, не заметили вы ее сразу, потому как во всем доверились риэлтеру, который, раз так много берет за услуги, якобы должен все предусмотреть. Ну, не надо быть такими наивными - смотреть надо было самому, правда, тогда непонятно зачем вы отдали свои две тысячи долларов. Уж давайте дальше не перебирать это бесчисленное количество примеров, по которому вы можете что-то узнать плохое про предстоящую сделку и отказаться от нее - этих вариантов множество, но исход один: прощайтесь со своими двумя тысячами долларов, риэлтеру вы их практически подарили, и хлопот с вами никаких не было. Я о хлопотах расскажу ниже, а пока разберем дальше тот случай, когда сделка не состоялась уже не по вашей вине, и свои две тысячи вы формально не потеряли, но и назад не вернули - они остались у риэлтера. В этом случае, вам время от времени будут предлагать не самые лучшие варианты или варианты с хорошо накрученной сверху ценой, и вам придется, в конце концов, совершить не совсем удачную сделку или просто отказаться от двух вложенных тысяч долларов и начать искать квартиру самому. Ну, и как, правда у риэлтеров беспроигрышный и необременительный бизнес. А вам еще не захотелось самому стать риэлтером? Ну, сейчас вам точно захочется, как только я расскажу: какие именно услуги они предлагают клиенту за такие большие деньги. Уж начнем со сбора документов, раньше они, риэлтеры, в этом хоть участвовали, то теперь и эту обузу переложили на нас. Что же нужно для сделки покупателю, кроме денег, конечно, да согласие супруга на покупку квартиры и ксерокопию паспорта, что, в принципе, сразу может сделать тот нотариус, у которого совершится сделка. Значит, с покупателя нужно: ничего, кроме денег. Что же нужно с продавца? Свидетельство о регистрации жилья у него обычно уже есть, раз есть само жилье. Еще нужен технический паспорт из БТИ, говорят, теперь он должен быть не старше одного года. Ну, вы идете в это БТИ, стоите 1-3 часа в очереди, к вам на квартиру приходит тетя с рулеткой, после ухода которой, можно идти в БТИ за самим техпаспортом. Сейчас риэлтеры даже не помогают без очереди в БТИ попасть, все делает продавец сам. Кстати, если вообще без риэлтера, то уж лучше в очереди день умирать, чем 2 тысячи долларов за это отдать. Ну, еще нужно сходить в домоуправление и за 5-10 минут взять выписку из лицевого счета, попутно выписаться из квартиры. ВСЕ! Представляете - это уже все. Свидетельство о государственной регистрации жилья, выписка из лицевого счета о составе семьи, на всякий случай, справка из налоговой инспекции (об уплаченном налоге за недвижимость). Еще нотариальное согласие супруга, если он есть, или доверенность, если квартира не на вас, а сделку совершаете вы. Делается легко - нотариус берет всего 500 рублей за это согласие или доверенность. И это все!!! За что же с вас две тысячи долларов риэлтер-то взял, если вы и документы в основном сами собирали и платили за них сами? Ну, может за то, что приведет вас за ручку к нотариусу или регистрационную палату. А вы что не умеете сами ходить по улице - "без за ручку", или вывеску "нотариус" вам на доме самим не найти? А, может быть, мы надеемся, что риэлтер проследит за действием нотариуса, чтобы он где-то там не ошибся. Уверяю, все гораздо наоборот, это нотариус присмотрит за риэлтером, покупателем и продавцом, чтобы они что-то там не напортачили. За это нотариус отвечает и берет от 1 до 1,5% от совершаемой сделки, составляет и визирует "Договор купли-продажи" и "Передаточный акт". И деньги можно передать от покупателя продавцу тоже у нотариуса. Зачем вам в эту минуту риэлтер вообще непонятно: в качестве дорогостоящей няньки или поводыря на улице. Ну, ни в чем он вам не помощник, и не гарант он чистоты вашей сделки - это функция нотариуса. Да и потом, если вдруг дело дойдет до суда, ни риэлтер вас будет защищать, а нанятый же вами на ваши деньги адвокат. Если даже риэлтер и придет на этот суд, то его просто повесткой вызовут, как ни за что не отвечающего свидетеля. Вот там вы и узнаете, что они, риэлтеры не несут никакой ответственности за свои сделки и ваши две тысячи долларов так и останутся у них. Я здесь не говорю об ответственности так называемых "черных риэлтеров", а разбираю работу обычных риэлтеров - беленьких и пушистеньких. В общем, мы уже можем подытожить, что риэлтеры берут гораздо больше с покупателя и продавца, чем нотариусы, чиновники БТИ и домоуправления вместе взятые. Кстати, сделку можно совершить и без нотариуса в самой регистрационной палате, кажется, всего за 9 тысяч рублей. И в этом учреждении для вас составят тот же "Договор купли-продажи" и "Передаточный акт". Но мы отвлеклись от главного: зачем же нам нужен этот риэлтер за две тысячи долларов? От чего же он так устает, нам помогая. Да он делает то же самое, что делал бы сам покупатель или продавец: дает объявления в газетах бесплатных объявлений, звонит по чужим объявлениям и договаривается о купле-продаже с хозяином жилья. А как это же самое якобы по особенному делает риэлтер? Точно так же, как и мы, но потом он добавляет к стоимости квартиры 2-4 тысячи долларов сверху и якобы "ставит ее на продажу", то есть предлагает за эту накрученную цену эту квартиру тем клиентам-бедолагам, которые уже имели неосторожность отдать риэлтеру две тысячи долларов в качестве аванса. К примеру, в местной свежей газете еще висит хозяйское объявление, где квартира предлагается, например, за 37 тысяч долларов, а уже десятки риэлтеров каким-то образом "поставили ее на продажу", часто даже еще без ведома хозяина. А клиент-покупатель риэлтерской конторы, даже и узнав про эти приемы, уже не откажется - две тысячи долларов он уже потерял, и сейчас готовый кандидат потерять еще 2-4 тысячи долларов на переплате. Опытный риэлтер обычно получает 2 тысячи с покупателя и еще наваривает 2-5 тысяч на цене самой квартиры. В общем, вас обдирают при этом дважды и правильно делают: сами на то согласились. Риэлтеры обычно не нарушают закон для получения прибыли, а используют его для получения этой же прибыли. Уж все вольности, которые они позволяют при своих сделках - это "черный нал" при оплате или накручивании цены. Это очень удобно, достаточно таким образом продать одну квартиру в 1-2 месяца, и уже хватает всей риэлтерской конторе на зарплаты и премии. Обычно на каждую продаваемую в городе квартиру приходится по 3-10 риэлтеров, а на каждого потенциального покупателя приходится по 3-5 "зависших" от накрученной цены квартиры. Да и покупать и продавать часто риэлтерам особенно и не надо. Вполне достаточно лишь иногда заполучить за две тысячи долларов клиента, а потом постепенно выдавить из него согласие на не совсем выгодную ему по деньгам сделку. Кстати, обычно потенциальные клиенты стараются обращаться в риэлтерские конторы, которые уже несколько лет работаю на рынке недвижимости, потому, мол, им легче довериться. Ну, конечно, к таким обратиться гораздо удобнее, они настолько профессионалы, что эти две тысячи долларов вытянут из вас с особой изящностью и даже легкостью. В итоге давайте по перечисляем: риэлтер просто читает газеты бесплатных объявлений (или дает их сам), потом цепляет клиента-покупателя на две тысячи долларов, домаринует продавца и покупателя до сделки, имея с обоих навар, заставит их собрать пару бумажек и за руку приведет к нотариусу. За все про все берет годовой заработок рабочего человека. Что же, в конечно итоге, получают продавец и покупатель, к примеру: один хотел продать квартиру за 37 тысяч, второй хотел бы купить за эти 37, в итоге первый получит 35-37 тысяч, а второй при этом заплатит 41-42 тысячу. А почему бы им, по-умному, без всяких посредников, первому получить 39 тысяч, а второму отдать всего 39 тысяч. Да все виновата наша русская неграмотность, и боязнь лишний раз самому заполнить или даже прочитать какой-нибудь документ, вот именно поэтому риэлтерское дело в России в последние годы приняло такие уродливые формы и этих риэлтеров уже развелось гораздо больше, чем потенциально продаваемого и покупаемого жилья. Ну, скажем, брали бы они, например, по 500-1000 рублей с неграмотной бабушки или занятого гражданина, которым нужно объяснить, куда надо идти продавать квартиру, это было бы честная и нужная профессия. А зачем им, риэлтерам, этой грошовой помощью заниматься, когда можно, ничего не делая, так заранее выманить из клиента целых 60 тысяч рублей, да еще и при этом потом заставить его действовать по их правилам. Как же с этим уже рожденным злом надо бороться: умным людям можно просто говорить, что они не нуждаются в помощи этих рвачей, а безграмотным людям надеется, что Госудума примет наконец-то соответствующий закон, который бы мешал риэлтерам вытворять с людьми все вышеизложенное в этой статье. Я, честно говоря, просто по-русски всегда посылал риэлтеров на три буквы самого справедливого в России закона: иди, мол, сынок или дочка риэлтер, далеко иди или быстро, а уж мы как-нибудь без тебя сами у нотариуса управимся. Еще в конце замечу, что накрутка цены риэлтерами уже привела к тому, что сегодня во многих городах вся эта купля-продажа практически замерла, так как одни не могут продать дорого, а вторые не хотят за это дорого покупать. Ну, об этом читайте в следующих главах этого самоучителя.

Алексей ВИНОГРАДОВ.

[обратно...|обсудить статью|следующая]